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物业管理工作调研报告思考建议
为促进我区物业服务企业发展、提高群众幸福指数、加快推进绿色现代平安幸福新x建设。x月x日，区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理情况进行调研。调研组先后深入x等居民小区实地考察，听取x情况介绍，认真调研了我区物业发展现状、面临的困难，对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了意见建议。现将调研情况报告如下。
一、现状与特点。全区共有社区x个（单位型x个、版块型x个），物业企业x家，区内注册x家（二级资质x家、三级资质x家、暂定x家），实施专业化物业管理小区x个，物业管理覆盖率达到x％以上成立主委员会小区x个，建成示范小区x个（国家级x个、省级x个、市级x个、区级x个）。近年来我区不断创新管理模式，提高服务质量，连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。
一是建章立制，规范管理程序。成立了x区住房保障物业管理服务中心，镇街成立物业办和物业纠纷调解工作站，先后选调x名专职物业社区工作者、全区各类专兼职物业管理人员近佰人。建立了小区物业档案，实行分类管理；将x个老旧小区纳入维修整治，争取援建资金x万元。先后制定《》等一系列制度和办法，将物业管理工作纳入目标责任考核，为全区物业日常管理有章可循、依法管理提供依据。
二是成立协会，引领行业发展。借鉴外地经验，成立x区物业管理协会，开展“手拉手，共创文明城市”活动。选出x家优秀物业服务企业，对其他x家物业服务企业进行指导帮扶，在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动，充分发挥物业协会汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥优秀物业管理项目示范效应，促进行业健康有序发展。
三是宣传培训，提升服务能力。采用业务知识集中培训、矛盾纠纷现场调处、印发资料等多种形式宣传物业管理政策法规，先后邀请市住建局领导和优秀企业管理人员进行专题知识讲座；组织辖区物业企业、管理人员、业委会主任x多人，分两次邀请省、市物业管理专家传授物业矛盾纠纷调处经验、分享管理工作亮点；连续两年采用以奖代补形式对镇街物业管理工作奖励x万元；按照创文工作要求，在全区物业小区开展“岗位学雷锋”活动，积极开展社区帮困便民服务、扶老助残等志愿活动，充分利用物业小区公示栏、电子显示屏、报刊亭进行创文宣传；先后调处兰宝小区、豪城天下c区、团结苑b区等物业上访x余次，处理物业投诉x多起。
二、问题与原因。一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门，但由于职能定位与责任界定不清，使得物业管理承担了很多不该承担的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安承担的治安职能、社区承担的矛盾纠纷调解职能、水、电、暖等企业承担的经营职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理应该承担的责任，从而造成业主与物管企业间的矛盾纠纷。
二是开发商遗留问题较多。个别开发商抓住居民日益重视居住环境、服务质量的消费心理，把物业管理作为楼盘新卖点大肆炒作，如免收三年物业管理费、赠送顶层花园、x小时热水供应等。业主接房后，开发商的一些承诺不能兑现；《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期，绿化供暖配套设施不完善，管网图纸资料缺失等问题，遗留给业主和物业，给后期的管理带来许多不安全隐患和矛盾纠纷。特别是老旧小区管理没有相关政策，设施老化、设备损坏严重、无物业管理用房、无维修资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。
三是物业服务企业运作不规范。个别物业企业未摆正与开发商、业主之间的关系，管理与服务概念不清，角色定位不准；有的物业企业服务意识淡薄，重收费、轻服务；有的处理纠纷的方法简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务，质价不符，从业人员整体素质偏低，大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理知识和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。
四是业主委员会建制滞后。部分业主自治意识不强，依赖单位和社区管理的思想严重，不愿参与物业管理。全区实施物业管理的居民小区中，只有x个成立了业主委员会，占物业管理小区的x％。有的既没与物业企业签定服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢。从运 当前隐藏内容免费查看行情况看，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主与物业间出现矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决。
三、对策与建议：一明晰职责，建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管，确保工程按规划保质保量交付使用，不出现各种隐患。二是x市要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入，住建局加强物业协管员的专人专用，协管员要包抓社区和片区，并加大协调物业管理工作力度。
二严把监管验收关，解决遗留问题。认真落实《物业承接查验办法》，严格按照规定对建筑质量进行检查验收。承接查验，不但应注意检查物业质量，还应该认真清点各种配套设施设备、公共物品、图纸资料，并经交接双方在验收报告签字后生效。对查验中发现的问题，建设施工单位应及时整改，一时无法返修的项目应确定维修期限。集中整治解决一批开发商遗留问题，对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，逐个研究解决方案，依法快速解决；对于没有实施物业管理的老旧小区，采取物业管理与社区管理相结合，以社区服务为主体的事业型基本物业管理，以镇街成立的专业服务中心，政府适当补贴，根据小区实际情况分类型、分阶段、分步实施；在物业收费方面，实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合，引导居民按承受能力选择物业管理服务方式。
三示范引领，培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度，公布红、黑榜，实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
四多方参与，推进业主委员会建设。制定出台业主委员会管理办法。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制。
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